La casa propia, lejos de la clase media
Para un crédito, se necesitan ingresos mayores a 10 mil pesos o un ahorro previo. Pocas cooperativas son las que dan alguna solución. El 40%de los hogares cordobeses paga alquiler.
Juliana y Aldo acaban de renovar el contrato de alquiler por dos años. Esperan en dos meses el nacimiento de su primera hija y pese a que se habían ilusionado con tener algo propio cuando ampliaran la familia, no hubo caso. Los dos cobran por encima del salario promedio de un trabajador privado en Córdoba, de 3.071 pesos.
Pero aunque juntan un ingreso interesante, no llegan: o las cuotas de los créditos son muy altas y no les alcanzan los ingresos (no puede superar el 30 por ciento de los ingresos en blanco) o llegan pero con el dinero que les prestarían no compran ni la mitad de un inmueble básico.
Tampoco tienen 30 mil dólares para completar el faltante. El círculo se retroalimenta porque los dos mil pesos que les lleva el alquiler con expensas les sacan capacidad de ahorro como para pensar en juntar ese dinero extra.
La historia de Juliana y Aldo se repite en la gran mayoría de las familias que no tiene vivienda propia. Se calcula que el 40 por ciento de los 996.842 hogares que relevó el Censo 2008 en la provincia son alquilados.
Caro y escaso. ¿Qué posibilidades hay entonces de que muchas de estas familias cambien el alquiler por una casa propia? Se entiende por sectores “clase media”. Si se los define por ingresos del hogar, el rango podría ir desde los 2.500 pesos hasta los siete mil, con su variante de clase media-baja y media-alta en las puntas, según apunta Ernesto Kritz, de SEL Consultores.
El tradicional crédito hipotecario bancario es escaso y con requisitos que excluyen a la gran mayoría. Sigue siendo muy ventajoso el crédito del Banco de Córdoba, que con ingresos familiares de cinco mil pesos queda una cuota fija de casi 1.600 pesos a 30 años para obtener 50 mil dólares. Pero requiere tener el lote si se va a construir o una buena diferencia en la mano para llegar a un inmueble si se opta por la adquisición. Hay algo también en los bancos Hipotecario, Nación y Francés (ver en página 5).
Aquí se termina produciendo una injusticia: el que tiene plata terminará haciendo un gran negocio con el crédito, que se licuará con la inflación; mientras que Juliana y Aldo no llegarán nunca porque no pueden pagar el alquiler y ahorrar para un terreno o para la diferencia entre lo que el banco les presta y lo que cuesta una vivienda.
El problema de la inflación. “No hay nada accesible para los sectores medios. La construcción cuesta, en dólares, 70 por ciento más que en 2001. Si la comparás con el poder adquisitivo, al tener inflación, por más que tengas tasas negativas, es impagable”, dice con crudeza Martín Amengual, titular del Grupo Regam y uno de los que proponía, cuando existían las AFJP, volcar ese ahorro al mercado de la vivienda.
Habría al menos dos razones que explicarían por qué ni el sector privado ni el Estado han sabido articular una respuesta razonable a la demanda de vivienda de segmentos medios en la última década.
Una es la inflación. Un país que convive con una constante suba de precios debe admitir un mecanismo de ajuste de la cuota hipotecaria. Y no hay uno que conforme plenamente al que invierte sin espantar al que compra. Algunos directamente plantean los valores en dólares, como hace con éxito Gama; otros ajustan de acuerdo al índice del costo de los materiales de la construcción, como el caso de GNI Propietarian; otros tienen tasa fija con subsidio del Estado, como el Banco de Córdoba; otros combinan tasa fija y variable como los bancos Hipotecario, Nación y algunos privados y otros están buscando un ajuste de acuerdo a la variación del salario.
“Cuando hay tasas de inflación altas y se hace todo con tasa de interés, la cuota se vuelve alta aunque las tasas sean negativas”, explica Horacio Parga, de Edisur y titular de la Cámara de Desarrollistas de Córdoba. Y asegura que el Gobierno siempre ha rechazado los planes de vivienda que contemplen algún tipo de indexación, aun con una tasa de interés baja como el tres por ciento. “Hay una especie de miopía importante”, sentencia. “No sé por qué a alguien se le ocurrió que la indexación es causa de la inflación”, agrega Amengual.
La otra razón tendría que ver con la planificación urbana. Desde la crisis del corralito, los excedentes de dinero –asustados por la experiencia y los bajos rendimientos– se refugiaron en los inmuebles. Y ahí se combinó todo: con inversores dispuestos a pagar lo que fuese, la ciudad se expandió hacia los bordes, el precio de la tierra se volvió inaccesible y no se densificaron zonas ya urbanizadas. Hoy, los inmuebles, en dólares valen casi el doble que en 2001, cuando el salario promedio, también medido en dólares, está igual.
El fenómeno no es excluyente de la ciudad, pero aquí tiene sus agravantes. “En una ciudad como Córdoba, con un ejido urbano tan extenso, está totalmente agotado el modelo de countries y barrios cerrados. Hay un montón de tejido blando por urbanizar; hay que desarrollar viviendas en altura, poner en valor un montón de barrios y salir del casco céntrico”, dice Roque Lenti, de GNI, que construye Capitalinas y Propietarian.
Irse a la periferia podría abaratar un poco el costo de la tierra, pero la construcción sigue cara.
Hoy, el metro cuadrado en Córdoba cuesta, según índices oficiales, 2.196 pesos.
FUENTE: La Voz del Interior
